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央行又雙叒叕降準了,房貸利率又出大變化,買房又變難了!

2020-01-04 來源:家千萬房產網 點擊 評論

2020年1月1日,在大家還在歡慶新一年的時候,降準來了。由于國內經濟發展的需求,業內普遍認為會于今年一月降準,但萬萬沒想到的是,在2020年的第一天,央行似乎就有些“迫不及待”,選擇元旦這個節假日宣布。

2020年首次降準在首日落地,將于1月6日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點(不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司),釋放長期資金約8000多億元。值得注意的是,央行官網上兩則涉及此次降準的內容中,共提及“支持實體經濟”多達6次。

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來源:中國人民銀行

通過此次降準不包含的領域,再加上明確不搞“大水漫灌”,足以證明今年穩健貨幣政策取向沒有改變,并呈現四大特點。

一、更好地服務于穩增長;

二、堅持不搞“大水漫灌”;

三、加快利率市場化進程;

四、積極穩妥地防范金融風險。

每次降準,不少人都要將其與房地產聯系起來,經歷過調控次數再次刷新記錄的2019年,房企沒有哪個時候比現在更“饑渴”,急需資金流的注入。那么,2020年首次降準對房地產行業有多大影響?

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圖源自網絡

首先,我們要知道一個名詞:蓄水池效應。

由于看到房價上漲,越來越多的人選擇買入。有錢的把錢從銀行取出來買房子,賺取更多的利潤;沒錢的會四處籌錢抓緊買一套,甚至不惜掏空六個錢包,否則以后更買不起了怎么辦?這樣一來,人們的錢都流入了房地產行業,成為了貨幣的蓄水池。

樓市蓄水池效應會對經濟產生一定影響,有積極的也有消極的。

既然是蓄水池,能進自然也能出了。近些年經常會有公司賣房求生的新聞,通過變賣物業獲得救命的資本,最后得以渡過難關。此外,樓市蓄水池效應還能減少市場中流通的貨幣數量,一定程度上抑制物價。而樓市蓄水池效應消極的影響,則是會搶占過多的社會資源,擠壓其他行業的資金需求。

看到這大家或許都明白了,為何樓市多條融資通道幾近被封殺,而被不少房企視為救命稻草的降準更是明確表態不會流入樓市。

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圖源自網絡

降準被人們稱作變相“降息”,降低企業融資成本是大勢所趨,但從穩地價、穩房價、穩預期角度出發的話,降低房貸利率顯然與“房住不炒”有所違背,那該怎么辦?

可以說,在經濟下行壓力加大的前提下,降準更多的是針對于實體經濟,而另一邊,為了讓樓市能更及時地適應貨幣市場變化,自去年十月八日開始,房貸利率正式掛靠LPR。而到2019年最后一個周末,央行發布(2019)第30號公告,存量浮動利率貸款定價基準自2020年3月1日起正式掛靠LPR。這意味著,自2020年3月1日起,無論是新房貸,還是存量房貸,都將掛靠LPR。

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來源:中國人民銀行

值得注意的是,央行將LPR利率分為“1年期LPR”和“5年期LPR”,前者影響實體經濟利率,后者決定房貸利率。通俗來講,就是實體經濟貸款利率與房貸利率正式分開,降準降息將無法直接影響房貸,定向調控才是未來樓市最大的殺手锏。一方面對樓市定向加息,另一方面又防止大水流入樓市,最終大概率上演“實體定向降息、對樓市定向加息”的景象。

一般來說,春節前后資金需求增大,此時宣布降準可營造較平穩的資金利率,更好地服務實體經濟。實體經濟手頭寬松了,屬于實體經濟的房地產行業多少也能緩解燃眉之急,但其中“療效”只有房企自己清楚。

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圖源自網絡

但無論是定向降準,還是房貸利率正式全面掛靠LPR,都足以證明房貸利率短期內會維持不變,實現平穩過渡。但我們要明白的是,雖然數字不變,但算法卻變了,未來只要LPR有所變化,房貸利率就會緊跟著進行調整,而前者每月20日都會發布一次。

房貸利率保持一個較高的位置,雖然會增加購房者的成本,但可使樓市冷靜下來,遏制房價快速增長,并通過時間來化解矛盾。只是這么一來,剛需購房者就顯得比較窘迫了。房貸利率的降低有助于購房者入市,但未來這一關鍵數據得看5年期LPR是否調整。而自去年LPR利率正式登場以來,1年LPR調整了3次,而5年期LPR僅調整一次,穩定發展一直是樓市的主基調。

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圖源自網絡

過去20年,全國房價平均漲了不止十倍。以史為鑒,可以知興替;以史為鑒,可以明方向。雖然降準不再是樓市狂歡的“盛宴”,房貸利率正式掛靠LPR后也告別打折時代,但新舊年交替之時的兩則新聞,再次詮釋了2020年樓市發展趨勢,既不大漲又不大跌,而是穩步向前發展。

小萬預計,為全面落實穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,2020年購房成本將保持目前的態勢,繼續以平穩的速度保持增長,越等越買不起。

因為從時間節點來看,去年1月央行宣布降準,受此影響春節前樓市立馬迎來“小陽春”,多地房價迅速上漲。之后國家加大調控力度,樓市得以冷靜下來。此次降準落地后,不排除2020年樓市出現“小陽春”的可能。但經歷過愈發嚴厲的調控,今年的“小陽春”或許沒有去年那么熱,但想必不會冷,讓我們拭目以待。

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